这个老办公楼，改造后不仅颜值逆天，租金还提升了近50%！

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文 | 克而瑞地新引力

城市更新研究团队

随着城市化进程步入提质减速阶段，城市更新成为常态，存量物业改造提升成为各类机构关注的重点，老厂房改造、商业内容升级、办公升级改造、老城复兴等不同类型的城市更新项目逐渐聚焦。

本文将以传统办公楼改造案例——高和云峰为起点，探讨办公升级改造的一些问题。

高和云峰：传统办公楼改造代表案例

我们从基础信息、改造前后对比、业态分布、项目退出以及项目特色等方面做了详细分析。

项目概况

1. 基础信息：

高和云峰于 2017 年 12 月完成收购， 2018 年 6 月开始运营。

该项目位于北外滩大连路总部经济核心商圈，交通非常便利，距离地铁 12 号线、地铁 4 号线大连路站 800米，步行 8 分钟，附近有多条公交线路汇聚于此。

大连路规划未来将集聚国内外知名企业地区总部、研发中心和各类专业服务机构。

2. 改造前后对比：

• 改造前

高和云峰前身为 2014 年开盘的文通大厦，项目得房率 68% ，车位费 900 元/每月，车位数量 450 个，出租面积段 150㎡- 1860㎡ 。

改造前的文通大厦由上海文通房地产开发有限公司开发，并不设专业的物业公司管理，全部由文通集团自行管理，物业管理较为混乱，租户体验不佳。

• 改造后

改造后的高和云峰重新定义了传统办公楼宇，设计层面，融合艺术感与科技感；

功能层面，整合了商业、休闲、服务等不同资源，打造办公生态系统，营造集生活社交场景和多元文化主题于一体的办公社区。

3. 业态分布：

• 一层

共享大堂由 DNA Café&More 运营，以 Lobby Hobby 的共享大堂的方式运营，融入社交、办公、会议、短休、康娱、零售六大场景和多种业态形式；

• 二层

是 HiWork 打造可变空间、共享书吧、共享会议室、共享健身仓来共同强化一楼的场景应用；

• 三到十楼

为办公楼层，入驻企业可享受Hiwork提供的可变办公精装修服务— Offix 。 

Offix 提供设计、施工、物业、消防审批等一站式服务；实行费用与租金同步分期付款；同时利用可变模块与智能化设备提升空间利用率；

• 顶楼

为屋顶花园，由设计空间运营品牌「好处 MeetBest」进行迭代设计和运营管理。设有轻餐酒吧、休息区和舞台秀场。

4. 项目退出：

高和云峰属于区域内较少的无自持及落税要求办公物业，可租可售；

由于可分割为 62 本小产证，退出方式较为灵活。

项目特色

1. 设计改造——以经济为前提的艺术重置

项目以穿孔铝板作为主要材料，用写意山水的艺术手段方式把立面、景观、大堂、办公和屋顶串联起来。

新增设计附在外立面、广场、花园、雨棚和室内已经完成的装饰面外面，以最小最少的构建和原来的表皮接触并呈现出不接触的状态。

这种方式是基于有限预算以最少改动的经济目的为前提下用类艺术装置重塑空间。

新增装饰与原建筑的「不接触」策略

空间设计以主打色白色为基础，辅以流畅的线条和简单的事物、环保的材料，营造整个室内空间的和谐感。

同时，希望辅以点线面结合的基础设计元素为空间带来多层次的视觉变化。

一楼大堂改造前后对比

屋顶花园主色同样选择了白色，将文化、艺术、时尚、商业、休闲结合为一体。

大平台的改造便于举办各类聚会、活动，美中不足是白色的金属材质在光照强烈的情况下的反光会影响视觉效果。

改造后的屋顶花园

2. 运营维护——引入商业共享空间

创新办公发展到现在，针对 C 端，越来越多的创意市集、基于场景的消费空间与体验门店诞生；针对 B 端，垂直领域的办公场景则可以聚合上下游的企业，提供更多基础设施与资源撮合。

高和云峰的大堂空间也同样引入了这样一家以商业空间链接内容创业者和消费者的商业运营平台，即 DNA Café&More 。

项目整个一层大堂均由 DNA Café&More 运营。

DNA 品牌于 2015 年创立，将网红咖啡馆、24 小时图书馆、独立料理人快闪厨房、主播微影棚、匠人走廊、光影美术馆、花艺、健身、民宿、酒吧等体验式的业态与办公结合。

DNA Café&More 是 DNA 旗下以风尚实验为主题的品牌。DNA Cafe & More 的「共享大堂」商业场景模式，在高和云峰项目中体现的较为完整。

通过与整个项目的运营商 ENJOY 趣办达成战略合作，利用楼宇中的闲置物业空间对其进行改造，打造集成化的共享商业场景，复合呈现了多元业态的生活方式创新内容。 

办公发展的三大趋势

传统办公经营不利的不在少数，随着经济发展和企业需求的变化，各大城市写字楼空置率居高不下，如何提升出租率和租金是传统写字楼面临的核心问题。

一线城市写字楼空置率相对较低，相对于一线城市，二线城市的写字楼空置率普遍较高。

西安、武汉、重庆、天津等城市的甲级写字楼空置甚至超过 30% 。 

有数据预计到 2019 年底， 17 个城市平均空置率将突破 20% ，其中 15 个城市空置率将同比上升。

历史数据也好，预计数据也罢，空置率居高不下，说明写字楼整体面临供过于求的市场环境。

经济发展、社会进步带来人的需求层次的提升，生活之外，对于工作的态度也发展了明显变化，与之相应的办公服务空间明显的转变。

共享经济的发展为企业提供了一种新思路，办公空间最终是为人服务，以人为本才是现代办公的出发点。

我们可以发现，办公正从极度盛行的格子间逐渐变得越来越开放化、人性化、智能化。

1.  开放化

正如 wework 的广告语： Make A Life, Not A Living 。工作正逐渐成为一种生活方式，而不再是简单的谋生手段。

尤其是作为工作主流群体的 80 后、90 后，以及快要开启职业生涯的 00 后，他们更加渴望更新鲜更好玩更多样的工作环境。

工作环境由以前的封闭式办公逐渐向开放式转化，办公功能区域以人体工程学、环境心理学、审美心理等为出发点，在设计上更加注重个人的需求和成长，开放区、娱乐区、休息区所占的比例越来越大。

卡座、床位、健身房、吧台等越来越多的功能区出现，逐步代替了传统办公室千篇一律、密密麻麻的格子间工位区。

2.  人性化

在办公家具的角度上，也越来越多的考虑到人体工程学的应用。符合人体尺度的办公桌椅让人坐着舒适、书写方便、安全可靠、减少疲劳感。

属于储存功能的柜、架再设计时也会注意是否方便人们存取。时刻把人的因素放在首位，是办公空间逐步向人性化发展的关键趋势。

3.   智能化

物联网、云计算、大数据、人工智能……这些领先技术的集结，正在将办公模式推向智能化。

现阶段，智能化办公空间主要包括智能办公系统和智能办公硬件两方面，其根本原因是智能化产品的普及与新技术的研发与落地。

借助这一技术实现跨时空的联动效应，一方面可以帮助企业进一步规划办公资源、节省办公成本同时提升办公体验，另一方面也可以提升办公群体的办公效率和办公体验感。

小结

开放化、人性化和智能化的办公模式发展趋势对传统办公环境提出了更多要求，在这一环境下，传统写字楼面临软件硬件的双重改造问题。

提升办公环境、物业管理质量，丰富软性服务内容，打造更现代化、更人性化、更丰富的产品以满足办公群体立体多元的需求是未来写字楼改造的主要方向。

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